場所のお金について
計画をスタートするにあたって、事前に場所を確定しなければなりません。新築の時は土地取得を、新装でもテナント決定が
はじめに必要です。また、場所を購入するのか賃借なのかで資金計画も大きく変わります。
場所を購入する場合
■土地を購入する・・・更地の土地を購入する取得費用。
その費用を融資機関から（土地＋建物）セットで借り入れる場合、建物完成がいつ頃になるかと融資機関から求められます。
当然、設計と工事には相当の時間を要しますので、その時間を見込んだ土地購入のタイミングが重要です。
なぜなら、融資実行の時期に大きく影響するからです。また、既存建物が在ったり、分譲地の時には、売主から解体工事や
新築工事の業者を指定される「建築条件付」の土地というものがあります。これは、場合によって、適正な計画や工事費算定
ができませんので、ご注意ください。
■土地＋建物を購入する・・・建物の建つ土地を購入する取得費用。
その既存建物を工事着手までのあいだ空家のままとし、固定資産税を軽減することはできなくなりました。また、既存建物が
在る土地には要注意です。なぜなら、解体や工事上支障ある問題が隠されているかもしれません。また、居抜き建物を利用
し新事業を行う際には、用途地域制限によって、その場所での出店等が行えない場合もあるので確認が必要です。
これは賃借する場合でも同様です。
■建物や部屋を購入する・・・土地所有者ないし建物所有者への地代、賃料などの費用。
上記同様、居抜き建物の場合は、用途の可否について要確認です。また、部屋購入の場合でも専有部分と共用部分それぞれ
に工事による変更がOKかNGかを調べておく必要がありますので、ご注意ください。
場所を賃借する場合
■土地を賃借する・・・土地所有者への地代などの費用。
○旧法借地権利用（期間は建物の種類によって定められる）。
平成4（1992）年時点で、土地所有者（底地所有者）から土地を借りている借地人のみ対象。
○普通借地権利用（期間30年ないし30年以上、更新有り）。
○定期借地権利用「一般定期借地権」（期間50年以上、更新無し、建物解体必要）。
○定期借地権利用「建物譲渡特約付借地権」（期間30年以上、更新無し、建物譲渡必要）。
○定期借地権利用「事業用借地権」（居住用不可、期間10年以上50年未満、更新無し、建物解体必要）。
上記それぞれの借地権利用には「地代を払うこと」が原則付いてまわります。また、契約期間や更新の有無、建てた建物を解体
するのか譲渡か等、各々に詳細な取り決めの違いがあり負担費用も異なります。特に、定期借地権で共同住宅や店舗等事業を
行う際には、事業収支を含めた資金計画が絶対条件となります。
■土地＋建物を賃借する・・・土地所有者ないし建物所有者への地代＋賃料などの費用。
土地と建物セットで賃借できるケースは稀です。そして、土地と建物の所有者が別であれば、その契約は複雑です。特に、建物を
どの程度改装できるのか、原状回復の条件はどうなのか、要確認です。
■建物や部屋を賃借する・・・建物や部屋の賃料などの費用。
上記居抜き建物や部屋同様に、用途の可否や、専有部分と共用部分の可変の範囲、原状回復の条件を事前に調べておく必要があります。
※購入・賃借とも土地や建物に関するご相談などございましたら、お問い合わせください。
弊社提携の不動産会社をご紹介いたします。
